Sr. Empresario,
Tenemos el agrado de dirigirnos a Ud. a fin de informarle que se encuentra vigente la Ley 27.551 que reforma el Código Civil y Comercial con particular impacto en las normas sobre la locación de inmuebles.
En respuesta a numerosas consultas recibidas, destacamos las principales reformas introducidas en el régimen de locaciones urbanas por esta nueva norma:
1. Al celebrar un contrato cualquiera, además de poder elegir un domicilio geográfico, las partes podrán constituir un domicilio electrónico (e-mail) donde se tendrán por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan.
2. El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto: habitación amoblada que tenga fines de turismo hasta tres (3) meses; embajadas; guarda de cosas; exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial; otra finalidad que deba normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
3. LOCACIÓN HABITACIONAL. En los contratos de LOCACIÓN con destino habitacional el locador no podrá:
a. exigir garantías mayores al importe equivalente al primer mes de alquiler, que será devuelta al inquilino mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación;
b. exigir la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original.
4. OBLIGACIÓN DEL LOCADOR. El LOCADOR debe pagar:
a. las cargas y contribuciones que gravan la cosa;
b. las expensas extraordinarias; y
c. las reparaciones necesarias para que la cosa locada cumpla su finalidad.
5. COMPENSACIÓN. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente del detalle de los mismos.
6. RESCISIÓN. En el caso de inmuebles, el inquilino puede rescindir el contrato luego de transcurridos 6 meses, pero debe notificar su decisión con 1 (un) mes de anticipación, y debe pagar:
a. el equivalente a un mes y medio de alquiler si ejerce su opción de rescindir en el primer año de contrato;
b. el equivalente a un mes de alquiler si ejerce su opción de luego del primer año de contrato;
c. no debe pagar suma ninguna si notifica la rescisión del contrato con 3 o más meses de anticipación;
d. no debe suma alguna en caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo de renovación del contrato de alquiler, si el inmueble tiene destino habitacional y la rescisión se produce dentro de los último tres (3) meses de contrato.
7. DEVOLUCIÓN DE LLAVES. Si el inmueble tiene destino habitacional, en ningún caso el locador puede negarse a recibir las llaves del inmueble.
8. GARANTÍAS. En el caso de requerirse garantía para locaciones habitacionales, el locatario debe proponer al locador al menos 2 de las siguientes garantías:
a. Título de propiedad inmueble;
b. Aval bancario;
c. Seguro de caución;
d. Garantía de fianza o fiador solidario; o
e. Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente.
El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces.
Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.
9. PRECIO MENSUAL. AJUSTES. Si la locación es para vivienda, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales. Sólo pueden realizarse ajustes anuales utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA)
10. COMUNICACIÓN A AFIP. Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la AFIP, según el procedimiento que esta disponga. El locatario también puede informar la existencia del contrato a la AFIP.
Cualquier aclaración nos encontramos a su disposición.
Cordialmente,